【年度盘点】2018年重庆主城房地产市场

<p>　　2018年调控政策持续收紧，重庆政府也积极响应中央“房住不炒”的政策，在一级市场、二级市场端分别出台相应的调控政策，维持楼市平稳发展，那在此背景下，18年的重庆楼市是如何的呢？接下来，我们将从政策、市场、房企布局、未来预判四个角度一一讲解。</p><p>　　随着2016年全国房地产市场的逐渐火热，房地产调控政策陆续出台，调控范围逐渐从一、二线城市扩向三、四城市，限购、限售等崭新调控方式出现，多种方式持续加码，抑制市场过热，后加入“摇号、人才落户、棚改、租售同权、竞自持租赁、整治乱象”等多渠道、多方式进行因地制宜调控，对维护房地产市场平稳持续健康发展起到了重要作用，未来5-10年房地产政策仍将围绕“房住不炒”定位，房地产调控长效机制将加快落地。</p><p>　　重庆房地产政策主要通过限售、限贷、限价、税收等多渠道、多方式调控，并协同九大部门多方监控，紧随国家政策，坚持调控不动摇，对维护重庆房地产市场平稳持续健康发展起到了重要作用，但无限购政策出台，相较于全国政策相对温和。</p><p>　　限价方面：全国的限价政策重点落在热点一、二线城市以及环核心城市的三、四线城市，多数城市不限价，重庆的限价政策保持两大原则：保证预售价10%以内稳步上涨；调整开发商拿地成本和售价，压缩利润空间；</p><p>　　税收方面：现在国内缴纳房产税的城市只有两个，一个是上海，一个是重庆，自2011年重庆实行房产税后，今年在独栋商品住宅和高档住房基础上，新增加了“三无人员”，放眼全国，房地产税将加快推出步伐。</p><p>　　重庆楼市政策相比全国其他热点城市调控手段相对温和，18年商品住宅成交2690万方，成交量稳步上升，市场容量扩大，稳居全国第一 。</p><p>　　2016年起，购房需求释放，再加上在全国不断加紧调控政策，重庆政策相较宽松的前提下，重庆市场不断升温，推动成交量上涨，市场供不应求，17年土地市场火爆，导致18年新项目集中面世，供应量破3000万方创历史新高，成交均价依然上涨，18年均价11271元/㎡，环比增长22.17%。</p><p>　　下半年受到市场热度降温，因受全国政策影响，下半年市场开始降温，购房者趋于理性，加之年底房企冲刺业绩，加大供应量，导致市场供过于求，市场存量逐渐回升。</p><p>　　随着二胎的开放和居住需求的提高，房地产市场需求已从以前的刚性需求逐渐转变为改善型需求，重庆市场受需求及供应端的影响，高层产品面积逐渐偏大，70-80㎡的传统紧凑型面积成交逐年降低，90-120㎡成市场主力面积段，占比47.9%；从洋房成交面积段来看，洋房面积同高层一样逐渐趋大化，建面120-160㎡洋房面积段占56.5%；从别墅面积成交段来看，18年别墅市场整体成交面积段逐渐偏大，120㎡以下的经济型别墅占比下降明显，市场主力面积段集中在140-160㎡，占比21.6%，此外高端别墅需求加大，250-300㎡面积需求增长，占比10.6%。</p><p>　　渝北区供销表现亮眼，成为主力成交区域，渝中区依托大平层豪宅项目稳居产品单价榜首位置。</p><p>　　2018年，渝北区，巴南区、南岸区分别成为商品住宅成交排行前三，市场占比分别为28.2%，17.0%，11.3%。</p><p>　　其中渝北区因大型房企纷纷拿地入驻，大盘密集供应，区域未来规划好，配套成型速度快，成为主力成交区域；</p><p>　　巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多，土地供应密集，项目集中面世，成交一路高涨，成为18年巴南区热点板块；</p><p>　　渝中区以20339元/㎡的成交均价稳居主城九区榜首位置，主要受到来福士、重庆天地等大平层豪宅产品拉高区域价格；</p><p>　　布局明显外移，多以内外环之间的热点板块，如大竹林-礼嘉、中央公园、悦来、蔡家，西永，龙洲湾等为战略重心，鱼洞、茶园、鹿角、界石等地也逐步成为企业重点关注板块；</p><p>　　内环沿线周边布局逐渐减少，随着城市发展，目前的发展重心集中在1.5环，北区正突破二环，向水土、龙兴等新兴热点板块发展。</p><p>　　两会政府工作报告指出，化解三四线城市高库存，逐步减少甚至暂停土地供应，多方位支持市民自住的购房需求；</p><p>　　热点城市因城施策，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，坚持以限购、限贷、限价、限售为代表的“四限”政策。</p><p>　　根据重庆的供地计划来看，土地供应平稳，随着18年成交土地的项目集中入市，2019年实际住宅供应量不会萎缩，市场消耗存量土地及新增供地为主，主力供应板块还是当前北区和南区的热门板块。</p><p>　　在由城镇化进程带来的新增人口、产业升级和改善型置换人群的多重刺激下，市场成交规模得到保障，受到大环境及供给端的影响，成交量扩大的可能性不高，预计19年与18年持平，成交在2300-2500万方左右。</p><p>　　2018年下半年土地市场趋冷，受到供给区域的影响，高溢价拿地减少，地价直接传导房价，预计2019年房价以维稳为主，预计2019年住宅销售均价为1.1-1.2万元/㎡。</p><p>　　2019年1月15日，《2018年重庆房地产行业白皮书》即将上线。克而瑞研究升级，通过购房者、经纪人、房企投资等一系列信心指数分析，预判未来行业信心度。</p><p>　　2019年1月15日，由易居企业集团克而瑞主办的“2019年城市房地产发展论坛”将在富力凯悦酒店隆重举行！诚邀您共享应对市场变化之策！</p>